记者：什么是应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作？
陈祥：应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作就是按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，采用全省地税统一房地产交易计税价格评估软件应用功能，将其应用到实际工作中评估存量房交易价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。
记者：为什么要开展房地产评税工作？
陈祥：一是加强征管，堵塞税收流失的需要。目前，在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。开展房地产评税工作，可解决房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，亦可进一步深化房地产税收一体化管理工作，夯实房产交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，还可为今后的房地产税制改革奠定基础。
二是省政府高度重视，要求全面推广。省政府非常重视此项工作，２０１０年１０月财政部和国家税务总局发文，要求全国在２０１１年全面推进此项工作，湖北省政府以“鄂政函〔２０１０〕３４１号”文件下发了《省人民政府批转省地方税务局关于在全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》，要求全省在２０１１年上半年完成试点任务，下半年全面推广，房地产评估工作是各级要求明确，任务明确，时间明确。
记者：开展房地产评税工作在法律上有依据吗？
陈祥：有依据。此项工作实际上就是税务机关对纳税人的房地产交易价格进行的批量核定。其主要依据是《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。具体核定办法根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定确定：纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：１、参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；２、按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；３、按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；４、按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
记者：房地产评税工作具体到我们竹溪如何开展？
陈祥：这项工作具体到我们竹溪，就是采用批量评估为主，个案评估为辅的方式，在以全省地税系统确定的房地产税评税系统统一的技术平台上，以公平合理、节约高效、规范实用原则，结合我县实际情况，采用市场法对交易量较大的标准住宅存量房交易的计税价格进行评估；采用成本法或收益法对全县范围内交易量较少的工业、商业等应税房地产进行评估。具体来说，首先要确定评税方法。以住建局及房产局、国土局等有关部门和单位现有工作成果和政府颁布的分类房产建安造价标准、城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，确定一套科学的评税方法。其次，制定评税技术标准。地税局在住建局及房产局、国土局等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税专家的指导下制定我县的评税技术标准。根据我县评税技术标准，房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税专家的指导下，评税领导小组对房地产评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改、验证和评审，并对单个房地产的评税结果进行抽样检查，发现问题及时解决，确保房地产评税结果的客观与公平。审验、测试合格以后，通过政府发布执行，确保在2011年7月1日正式实现房地产交易申报计税价格评估系统全面上线运行，并将评税技术应用于房地产税收一体化中的二手房交易营业税、土地增值税和契税的征收过程，以此强化一体化税收征管，并逐步将房地产评税应用于整个房地产各项税收的征管工作中。
由于该项工作政策性强、涉及需要配合的部门较多，必须有政府牵头成立领导小组和实施小组以强化组织领导，并建立部门协调配合机制，明确各自职责，形成工作合力才能完成。为此，县政府办于2011年3月3日出台了《县人民政府办公室关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的通知》（溪政办发[2011]号下发全县执行）
记者：《县人民政府办公室关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的通知》(溪政办发［２０１１］号)主要内容有哪些？
陈祥：第一，关于组织领导。县政府成立了由县政府常务副县长任组长，财政、地税、住建局、国土、规划、房产等部门主要领导或分管领导参加的领导小组。成立实施小组，由以上部门的各职能科室组成，实施小组办公室设在竹溪县地税局。
第二，关于工作职责。根据《湖北省地方税费征收保障办法》（省政府令３３１号）第五条规定：财政、住建委、房产局、国土局、规划局等职能部门都是地方税费征收保障部门，应与同级地税部门建立长效工作协调和信息交换与共享制度，地税机关向地方税费保障部门索取涉税、涉费信息，各部门应积极配合。因此，县政府根据实际工作需要，对相关职能部门的工作职责进行了明确：县财政局主要负责评税工作经费的筹措，参与评税方案的制定以及评税工作的组织协调。住建委、房产局、国土局、规划局等部门主要负责收集并提供房地产的建筑安装造价、基准地价及地价指数信息、房地产交易价格、房产坐落地信息、规划容积率、建筑密度等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好数据资料的采集、录入工作，并配合将评税结果应用到税收征管工作中去。县地税局主要负责整个评税方案的制定和评税工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的审核、录入和评税的具体日常工作。
第三，关于具体工作方法。一是构建完整的信息平台。主要包括数据采集、资料审核和信息录入。二是建立公平的评估体系。主要包括确定评税方法、制定评税技术标准、建立评税软件体系。三是确定可行的征管办法。主要包括奠定数据基础、确定征管办法。
第四，关于实施步骤和时间安排。一是确定评税标准，于２０１１年３月至２０１１年５月完成。二是评税软件本地化开发，于２０１１年３月至２０１１年６月完成。三是采集相关数据，于２０１１年３月至２０１１年６月完成。四是评税软件运行及评税结果分析，于２０１１年７月以前完成。
第五，关于保障措施。一是组织人员培训。从财政、地税、住建委、房产、国土、规划等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作；聘请专家授课，举办房地产评估知识培训班，明确评税工作的业务流程及工作方法。二是加大宣传力度。通过电视、电台、报纸、网络等多种途径宣传房地产评税工作的意义、标准、范围等内容，为评税工作顺利开展营造良好的社会氛围。三是做好定期通报。实施小组要定期向领导小组汇报评税工作进展情况，做好评税工作阶段性总结；及时汇报评税工作的经费使用情况，以便落实评税工作所需经费，为其提供必要的资金保证。
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