2012年11月8日，县政府公告了《竹溪县西关街棚户区（明清街）改造国有土地上房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）（以下简称《方案》（征求意见稿），公告征求意见已达近5个月。对征求的意见，县政府及时组织有关部门及专业人士进行了研究，提出了修改意见，经县政府常务会议讨论通过，现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定，将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。
一、征求意见情况
入户面对面征求意见1402户，被征收人主动上交《方案征求意见表》276户。对征收方案基本满意的1332户，占95%；不满意征收方案的70户，占5%。同意按方案进行征收的户数超过三分之二。
征集的意见主要集中在以下几方面：（1）要求重新丈量现房屋建筑面积并予以确认。（2）要求明确水电报装费由谁负担。（3）搬迁费既要付迁出费、也要付返迁费。（4）大件电器，如太阳能的移装费要求补偿两次。（5）取消《方案》中的奖励规定，将还房比例修改为平房1:1.5，楼房1:1.2。少数意见要求按平房1:2，楼房1:1.5的比例还房。（6）在60至80米范围内还房，个别人要求在10米或更近范围内还房，要求在低层，位置对位置、楼层对楼层还房等。（7）过渡期超过24个月的租房费不明。（8）房屋装修、装饰补偿不明确。（9）测量登记煤炭房等临时建筑或附属设施，并作为房屋建筑面积给予补偿。地下室、农户的猪圈、厕所按建筑面积还房补偿。（10）临街房作为门面进行补偿。（11）依法取得的空场面积（有相关部门收款票据、土地使用证为证）要求给予还房补偿或每平方米不低于1800元的货币补偿。公用场地，办证时进行了划分（如天井、公共走道等）要求计入房屋建筑面积给予补偿。少数房屋面积大的居民，对于限定250平方米以房还房，剩余部分按货币补偿不同意。（12）过渡期安置地点要求就医、入学方便。（13）对还房的建筑质量有担心，要求明确调换房净空、朝向、防震性能等因素。（14）阁楼补偿不明确。（15）无证房屋补偿不明确。（16）要求按房屋滴水计算建筑面积进行补偿。（17）要求自建房屋。（18）受灾垮塌房补偿不明。（19）房改房补偿问题。
二、对有关问题的说明及方案的修改情况
（一）对有关问题的说明
（1）关于房屋建筑面积重新测绘确认问题。根据《物权法》《房屋登记办法》的规定，房屋面积是物权登记的重要内容，一经登记即具有公示力、公信力，不能随意测绘变更。如被征收人提供法定的房屋建筑面积变更的证明文件，可以向竹溪县房地产管理局申请房屋面积变更登记，不能提供房屋面积变更的法定证明文件的，不重新测绘。如产权证注记的面积有误，结合产权来源证明文件等原始房产登记档案认定处理。未登记房屋，由县政府组织住建、规划、房管、国土等部门进行认定，认定为合法建筑的，测绘并按照方案补偿。未登记建筑是否需要测量，分别在本解释中的相关条文中明确。
（2）关于水电报装费问题。由征收人承担，被征收人不承担产权调换房的水、电报装费。
（3）关于搬迁费问题。将区别货币补偿、现房或期房调换等情形进行修改，适当提高标准补偿。
（4）关于大件电器的移装费问题。制订标准，区别现房、期房情形补偿。
（5）关于《方案》中的奖励规定问题。按1：1对被征收的住宅房屋给予补偿后，给予一定的面积奖励，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款规定，是合法的。
（6）关于还房的范围及楼层位置确定问题。西关街改造涉及整个西关街区位的全部，路、道、公用场地、公用设施、房屋均有极大调整，在150米范围内还房，是结合实际的现实选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款“提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定。如果将范围调到50或60米甚至10米以内，或者按现在住房编号、顺序安排，均难以操作。至于楼层位置，由于低楼层仅占10%、坐北朝南房的数量不多，同时又受面积、房型等因素影响，难以按每个人的所想分配。为保证公平起见，按照被征收人“谁先搬迁交房、谁先选房”的原则，同一规划改造区按交房先后顺序选房，同时交房的抓阄决定选房的先后顺序。
（7）关于过渡期超过24个月的房租费问题。因征收人的原因，导致过渡期超过24个月（不含），租金补助、停产停业损失适当提高比例补偿。
（8）关于装饰装修补偿不明问题。装饰装修实行货币补偿。按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿，不奖励。产权调换部分的外墙装饰不予补偿。
（9）关于房屋附属设施、临时建筑的补偿问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”地下室、农户猪圈、厕所等房屋附属设施（有的属于临时建筑、有的属私下建筑），如已注记在产权证面积内，按方案补偿，不再另外补偿；产权证内未注记的，测量并按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿,不予奖励。房改房煤炭池子、煤炭房等临时建筑长期存在，考虑到产生的复杂性和存在的历史原因，按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿，不予奖励。
（10）关于临街房作为门面进行补偿的问题。临街房主要指临西关主街的房屋，临河道、临小巷、支道的不作临街房认定。已登记为商业用途并进行商业活动的房屋，依照已登记的性质补偿。登记为住宅性质，但作为门面使用的，依照方案认定。
（11）关于建设用地、通道、天井、走道的认定和补偿问题。被征收人依法取得建设用地或空场地的使用权，有相关部门收款票据、土地使用权证证明的，按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿，不予以奖励。通道、场地、天井、公共走道等，有土地证的，按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿，不奖励。无土地使用权证，但被征收人改造、硬化的，给予硬化、改造的货币补偿，不奖励。《方案》规定“单户产权调换总面积不超过250平方米（或两套，不含奖励面积），多余部分按评估价货币补偿”，主要指单户，实行时综合考虑家庭人口、建房用途等因素，商用与住宅分开计算，对开发房地产出售的，严格执行此规定，对为改善家庭居住条件建房的，适当放宽。
（12）关于过渡期安置地点的方便性问题。通过改善安置点的配套设施，尤其是交通条件，确保安置点生活的便利。
（13）关于产权调换房建筑质量、门面净空、住宅净空、朝向、防震性能的保障问题。产权调换房的建设将严格按照建筑规划、质量监管、竣工验收等法律、法规管理，确保建筑的质量达到标准。门面、住宅净空达到设计规范要求，朝向根据规划和土地合理利用、容积率控制等要素科学确定。防震性能纳入规划设计因素考虑，建设设计图纸最终由市图审中心审签盖章，防震性能能达标。
（14)关于阁楼的补偿问题。阁楼房屋作为一层房屋进行了登记，但无注记阁楼面积的，被征收房屋作为单体一层补偿，未注记面积的阁楼部分按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》给予货币补偿，不予以奖励。
（15）关于无证房屋的补偿。按照《条例》规定，未登记房屋需经政府组织认定，认定为合法建筑的给予补偿，认定为不合法的不补偿。但鉴于无证建筑中的不合法建筑产生的历史原因，综合考虑到竹溪实际，按《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》无证房屋补偿标准给予货币补偿，不奖励。非法加层的不补偿。拆旧建新，旧的没有按照规定拆除的，旧的房屋不补偿。
（16）关于按房屋滴水计算建筑面积问题。按滴水计算房屋建筑面积直接违反《房屋测量规范》的规定。被征收房屋不以滴水计算建筑面积，补偿的房屋也不以滴水计算建筑面积。如果被征收房屋以滴水计算建筑面积，补偿的房屋也以滴水计算建筑面积，则难以判断公平性，既不合法、也难以操作。如住户的土地使用权面积（有土地使用权证）是按滴水确认的，大于房屋建筑面积的土地使用权面积可按空场地给予货币补偿。
（17）关于要求自建房屋的问题。征收改造西关街，涉及棚户区、旧城区改造，是省住建厅批准的建设项目，兼有民生和旧城区配套升级改造双重任务，不是简单的重新建设，而是对落后的基础设施、居住环境一并进行的彻底改造，最终形成明清风格，受益的是所有西关街现居民。受地块、容积率、财力等局限，个人自建不可能对整个基础设施和居住环境一并改造，难以实现改造的目标。
（18）关于受灾垮塌房的补偿问题。受灾垮塌房须经村、街道居委会证明、受灾调查登记材料证明，予以认定；因规划冻结，没能重建的，需经规划局证明。征收人按原房屋登记面积补偿被征收人，不给予奖励。
（19）关于房改房补偿问题。房改房的公摊、未房改到户面积，按《房屋测量规范》分摊到户，新增的面积按有证建筑面积补偿，但不予奖励。房改到户后自我改造封闭阳台，取得了外观设计许可的，可以将阳台另一半面积计算为建筑面积给予补偿；未取得外观设计许可的，不重新计算建筑面积并给予补偿。房改房上市出售后，已办理过户的，按产权证注明的建筑面积补偿。
（二）对方案的修改
（1）根据本公告前述“对有关问题的说明”对《征收补偿方案》（征求意见稿）作相应修改。
（2）搬迁费修改为按有证建筑面积住宅10元/㎡、商用13元/㎡标准补偿，货币补偿、现房产权调换计发一次，期房产权调换计发两次。被征收人的被征收房屋人均建筑面积低于15平方米的，搬迁费提高到人均15平方米补偿。设备移装费，选择货币补偿、现房产权换的，补偿1次，期房产权调换补偿两次。住宅房屋出租的，补偿费付给被征收人，被征收人可以自得，也可以补偿给承租人。
（3）过渡期超过24个月（不含）的，期房产权调换的，停产停业损失、过渡期租金补助按超过的实际月份在原有标准的基础上增加一倍补偿。
（4）综合专业评估人员的意见，制定附属物补偿标准，予以补偿，具体见《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》。
附：《西关街棚户区（明清街）改造附属物补偿标准》
注：未列入的项目可参照表中相近项目给予补偿，或者根据其重置价格结合成新给予补偿。产权调换的被征收房屋的外墙被征收房屋的装饰不补偿。调换房已配置的部分不另外补偿。
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